• October 24, 2020

Cacat Hukum & Potensi Konflik Akibat Berlakunya Pergub No. 132 Tahun 2018


Jakarta, Skalainfo| Diskusi publik mengenai cacat hukum dan potensi konflik akibat berlakunya Pergub No.132 Tahun 2018 tentang pembinaan dan pengelolaan rumah susun di DKI Jakarta, yang digelar di Kopi Politik Jl. Pakubuwono VI, Jakarta Selatan Jumat siang 8/2/2019. 

Dalam acara diskusi yang dihadiri Parktisi Hukum, Sabar Daniel H, SH. Ridwan Darmawan, SH selaku pengamat kebijakan publik dan John R. Keliduan, SH, juga moderator Rifki Amin, Praktisi Media yang membawakan dalam acara tersebut.

Acara yang membahas tentang Pengadaan, Pembangunan hingga penyelenggaraan rumah susun atau yang kita kenal apartemen di Indonesia masih menjadi permasalahan pelik dan ruwet, dari urusan lahan, regulasi, penyimpangan peruntukan, hingga pengeIolaan yang memicu konflik.

Dihadiri juga undangan yang umumnya para penghuni apartemen dan rumah susun. Masalah seputar penghunian dan pengelolaan rumah susun (rusun) tidak pernah menemui titik terang.

Bahkan dalam lima tahun terakhir konflik tersebut justru mengalami peningkatan yang cukup signifikan. Sebagai regulator Pemerintah terlihat tidak serius mengatur rumah susun.

Pemerintah cenderung melakukan pembiaran ketimbang pemeliharaan. Sekalipun dalam bentuk regulasi atau Undang-undang yang disusun dan diterbitkan oleh Pemerintah masih terasa lemah dan berpotensi menimbulkan konflik antara penghuni.

Pemilik dan pengembang sarana pengelola rumah susun, hadirnya Undang-undang Nomor : 20 Tahun 2011 tidak serta merta menyediakan solusi terhadap masalah rumah susun, yang terbukti paska terbitnya UU tersebut, tidak diikuti dengan Peraturan Pelaksanaanya. 

Yang menjadi potensi konflik terbitnya Paraturan Gubemur Nomor : 132 Tahun 2018 khususnya pada Pasal. 28 ayat (7) Pergub, 132 Tahun 2018. Dalam pengambilan keputusan pemilihan Pengurus dan Pengawas sebagaimana dimaksud pada ayat (6), setiap nama Pemilik Sarusun hanya berhak memberikan 1 (satu) suara walaupun memiliki lebih dari satu samsun.

Dinilai kontra dengan reguiasi yang dibuat Pemerintah Pusat. Pergub tersebut disusun dan diterbitkan seakan tidak mengacu kepada Undang-undang Ncmor : 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Karena itu, ketidak pastian bisa memicu konflik di Iapangan. Contohnya yang terdapat pada pengaturan hak anggota P3SRS yang dirumuskan dalam Pasal. 77 UU Nomor : 20 Tahun 2011 tentang RUSUN. Pasal tersebut merumuskan. bahwa (1) Dalam hal P3SRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun.

Setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP. (2) Dalam hal P3SRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara dari pasal tersebut, dapat kita simpulkan beberapa hal yakni : Pertama, Hak dimiliki oleh setiap anggota.

Siapa yang dimaksud dengan anggota PPPSR sebagai mana dirumuskan dalam Pasal. 1 butir (21) UU. 20 Tahun 2011 bahwa Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (P3SRS) adalah Badan Hukum yarg beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.

Kemudian di pertegas kembali dalam Pasal. 74 ayat (2) UU. RUSUN bahwa P3SRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.

Dari kedua pasal tersebut jelas anggota adalah para pemilik atau penghuni. Maka jika kita kaitkan dengan Pasal. 77 UU. RUSUN, hak tersebut dimiliki oleh pemilik atau penghuni kedua. Terdapat 3 (tiga) macam hak yakni hak yang berkaitan dengan kepemilikan, hak yang berkaitan dengan pengelolaan dan hak yang berkaitan dengan kepentingan penghunian.

Tiga hak tersebut dimilki setiap anggota, ketiga hak tersebut kemudian di klasifikasikan menjadi 2 (dua) bentuk. 1. Hak yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan berdasarkan NPP. Besaran NPP Iah yang di jadikan patokan.

Maka, jika seseorang pemilik mempunya 3 (tiga) unit sarusun maka, ia akan mempunyai NPP yang lebih besar yang merupakan penjumlahan dari NPP setiap sarusun yang dia miliki.

Artinya haknya juga lebih besar. ’2. Hak yang berkaitan dengan kepentingan penghunian, setiap anggota berhak memberikan satu suara. Dengan ketentuan apabila satuan rumah susun (sarusun) telah dihuni. suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun.

Apabila sarusun belum dihuni setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun. Artinya jika seseorang pemilik mempunya 3 (tiga) unit, dan be|um di huni maka pemilik tersebut hanya memiliki satu suara.

Begitu pula jika seseorang mempunyai 3 (tiga) unit, unit Tersebut telah dihuni maka hak suara pemilik dapat dikuasakan kepada pemilik. Maka, akan ada tiga suara atas masing-masmg unit. Tidak adil jika penentuan hak suara pemilik atau penghuni rumah susun (rusun) menggunakan mekanisme One Man One Vote (sam orang satu suara).

‘Jelas, tidak adil. Kalau saya punya 7 (tujuh) unit, saya harus bayar service change 7. tapi suara saya cuma satu. Maka, sebaiknya pakai mekanisme NPP itu paling coook karena antara hak dan kewajiban seimbang.

Perselisihan yang timbul terkait Rusun tampaknya mengahadapi jalan buntu. penyebabnya antara lain, ketidakpuasan terhadap pengelolaan keuangan yang tidak transparan, kedudukan pengembang yang dirasa masih mencengkram di dalam PSSRS.

Ambisi oknum ingin masuk dalam jajaran kepengurusan degan motivasi memperkaya diri. Masalah pembentukan P3SRS ini harus segera mendapatkan jawaban, Pemerintah harus segera menerbitkan PP sebagai peraturan pelaksanaan UU RUSUN.

PP ini sudah cukup lama di nanti masyarakat, sudah 8 (delapan) tahun beum juga terbit PP tersebut. Permasalahan PPPSPS hanya satu dari sekian permasalahan yang di akibatkan lambatnya kehadiran PP.

Kiranya pemerintah dituntun keseriusan nya dalam pembentukan PP tersebut. 
Beberapa permasalahan, pelanggaran serta ketidak pastian hukum yang akan ditimbulkan paska terbtnya Pergub Nomor : 132 Tahun 2018.

Yakni diantaranya 1. Pergub tersebut melanggar Perundang-undangan diatasnya (Asas Hukum Lex Superior derogat Iegi inferiori); 2. Penggunaan sistem hak suara pemilihan pengurus dan pengawas P3SRS berdasarkan one man one vote pada Pergub Nomor : 132 Tahun 2018 Pasal. 29 ayat 7.

Justru bertentangan dengan semangat yang diatur dalam Undang-undang Rumah Susun sendiri, yakni pada tahapan pengelolaan maka menggunakan mekanisme pemungutan suara berdasarkan NPP. 3. Pergub yang secara umum mengatur mengenai P3SRS itu menimbulkan ketidak pastian hukum, khususnya bagi para pemilik atas unit-unit satuan mmah susun;.

4. Pergub tersebut dibuat dan dikeluarkan tanpa kajian yg mendalam dan tidak melalui pembahasan dengan pelaku pembangunan, serta diterbitkan dengan tidak mengacu kepada PasaI-pasal acuan dalam Undang-undang Nomor : 20 Tahun 2011. Khususnya Pasal. 78 yang mendelegasikan kewenanganan pengaturan terkait dengan P3SRS melalui Peraturan Pemerintah (PP);.

5. Pergub tersebut diterbitkan mendahului diterbitkannya PP, sehingga secara hukum Pergub tersebut tidak mempunyai payung hukum baik secara delegatif. Hal itu berdasarkan pada hierarki Peraturan Perundangan-undangan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor : 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan. 

Acara diakhiri sesion tanya jawab para penghuni aprteman dan rusun serta awak media yang hadir. (Red/Eva).